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          物管研究專家:惡意開發商隱瞞業權真相

          TAGS: 物管

              部分開發商蓄意隱瞞

              這么多小區存在物業公司或者開發商侵權行為,具體癥結出在哪里?“由于信息嚴重不對稱和部分開發商及物業公司的蓄意隱瞞,很多業主難以明確自己所擁有的特別是對公共區域所擁有的權益,而常常導致這部分權益被侵占。這也是導致業主與開發商經常發生糾紛的重要原因之一。”著名物業管理研究專家、中國人民大學制度分析與公共政策中心項目研究員舒可心這樣表示。

              具體這些侵權行為主要體現在什么地方?舒可心表示,無償利用業主共用財產,進行有償經營的方式是:利用電梯間、公共走廊、物業外墻、樓頂等作為廣告展位出租;利用小區公共場地、小區內道路兩側作為停車泊位,收取停車費;利用大量物業地下室,對外出租,獲取租金;利用地下車庫,重復二次收取管理費用等。    

              業權分配核心要做到“三清”

              導致這么多問題的核心是什么呢?就是社區業權分配問題。業權分配的核心是什么?華遠集團早在兩年前就提出了業權分配,并成為這一制度的首個實驗者,華遠集團負責人說,業權分配實際上就是解決“三清”,算清楚、說清楚、分清楚。

              所謂算清楚,就是對業主按平方米持有的物業在整個小區中所占的比例要算清楚,占1%的比例有1%的投票權,占10%的比例有10%的投票權。說清楚,就是在賣房子之前把所有該分配的東西“告訴”購買者。比如地下車庫,如果成本已經在房價中攤銷了,就要“告訴”業主由于成本已攤銷,車庫歸業主,開發商一個不占;而比如有的會所成本沒有攤到房價里,也要跟業主說清楚,“權利是開發商的,那么收益也是開發商的”。而分清楚,即根據業主所持有物業在整個物業中的比例,在合同中將權利、物業、產權、行使產權權益、收入進行分配,包括土地、圍墻、道路等各個方面。

              該負責人說,業權分配清楚以后,業主跟物業公司就不再是對立的關系,物業公司只是替業主打理物業,替業主賺錢,并以此收取一定的管理費用。從某種程度上說,業主和物業公司的利益就捆綁在了一起。同時業主與物業公司也不會存在產權的糾紛,而是物業管理本身的服務和管理質量的問題。

              需靠立法強制保證

              對于業主來說,不能眼睜睜看著自己的合法利益被別人輕松占據,寄希望于物業公司或者開發商的良心發現肯定是不現實的。中國消費者協會消費指導部主任王前虎表示,目前開發商講誠信和講良心的比較少,因此完全通過開發商自我意識的發現來進行物業項目“業權”收益的分配是不可能的。

              中國消費者協會指導部主任也表示,在現實中,很少有開發商愿意放棄目前這些比如停車場等區域的收益部分,因此公共區域權益分配引發的維權也是目前居住小區發生糾紛沖突最為集中的地方。通過“業權”的方式將業主的權益分配給業主的話,對于開發商而言就減少了其收入,因此僅僅是通過開發商的自我約束顯然不可能將這種方式推廣下去,因此必須要依靠政府有關部門的支持和推廣,通過有關部門參與的方式,以行政的手段進行推廣。

              舒可心表示,現在法律已經可以解決業權問題,關鍵還是在于業主。業主委員會最好能通過律師等專業人士,對社區物業業權分配作詳細調查。因為,物業管理條例當中就已經明確,公共部分收益歸業主所有。

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